5 wichtige Faktoren bei der Immobilienbewertung

Eine professionelle Immobilienbewertung ist der Grundstein für jeden erfolgreichen Immobilienverkauf oder -kauf. Doch welche Faktoren bestimmen tatsächlich den Wert einer Immobilie? Als erfahrene Gutachter bei Clean Energy Power Cloud haben wir täglich mit Immobilienbewertungen zu tun und kennen die entscheidenden Kriterien, die den Wert einer Immobilie maßgeblich beeinflussen. In diesem Artikel erklären wir Ihnen die fünf wichtigsten Bewertungsfaktoren und zeigen, worauf Sie achten müssen.

1. Die Lage – Der wichtigste Bewertungsfaktor

Der wohl bekannteste Grundsatz im Immobilienbereich lautet: "Lage, Lage, Lage". Tatsächlich ist die Lage der mit Abstand wichtigste Faktor für den Immobilienwert und kann bis zu 70% der Wertbestimmung ausmachen.

Makrolage

Die Makrolage beschreibt die übergeordnete geographische Lage der Immobilie:

• Wirtschaftsstandort: Ist die Region wirtschaftlich stabil und zukunftsfähig?
• Bevölkerungsentwicklung: Wächst die Bevölkerung oder schrumpft sie?
• Infrastruktur: Wie gut ist die Anbindung an Autobahnen, Flughäfen und öffentliche Verkehrsmittel?
• Bildungseinrichtungen: Gibt es Schulen, Universitäten und Ausbildungsstätten in der Nähe?

Mikrolage

Die Mikrolage bezieht sich auf das unmittelbare Umfeld der Immobilie:

• Nachbarschaft: Wie ist die soziale Struktur des Viertels?
• Einkaufsmöglichkeiten: Sind Geschäfte, Supermärkte und Dienstleister in der Nähe?
• Lärmbelastung: Wie hoch ist die Belastung durch Verkehr oder Gewerbe?
• Grünflächen: Gibt es Parks oder Naherholungsgebiete in der Umgebung?

2. Bausubstanz und Zustand der Immobilie

Der bauliche Zustand einer Immobilie hat enormen Einfluss auf deren Wert. Hier geht es nicht nur um offensichtliche Schäden, sondern um eine ganzheitliche Betrachtung der Bausubstanz.

Wichtige Bewertungskriterien:

Modernisierungsstau bewerten

Ein wichtiger Aspekt ist die Bewertung des Modernisierungsbedarfs:

• Kurzfristige Reparaturen: Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen (0-2 Jahre)
• Mittelfristige Modernisierungen: Geplante Erneuerungen (2-10 Jahre)
• Langfristige Sanierungen: Größere bauliche Maßnahmen (10+ Jahre)

3. Energieeffizienz und Nachhaltigkeit

Die Energieeffizienz einer Immobilie gewinnt zunehmend an Bedeutung und beeinflusst den Marktwert erheblich. Seit der Verschärfung der energetischen Anforderungen und steigender Energiekosten achten Käufer verstärkt auf diese Aspekte.

Wichtige Energieaspekte:

• Energieausweis: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis mit Effizienzklasse
• Dämmung: Wärmedämmung von Dach, Fassade und Keller
• Heizungssystem: Art und Alter der Heizungsanlage
• Fenster: Verglasung und Rahmenmaterial
• Erneuerbare Energien: Solarthermie, Photovoltaik oder Wärmepumpe

4. Größe, Schnitt und Ausstattung

Die Raumaufteilung und Ausstattung einer Immobilie bestimmt maßgeblich deren Nutzbarkeit und damit den Wert. Dabei geht es nicht nur um die reine Quadratmeterzahl.

Flächenberechnung nach Wohnflächenverordnung

Bei der Bewertung werden verschiedene Flächenarten unterschiedlich gewichtet:

• Vollwertiger Wohnraum: 100% Anrechnung (Raumhöhe über 2m)
• Räume mit 1-2m Höhe: 50% Anrechnung
• Räume unter 1m Höhe: Keine Anrechnung
• Balkone und Terrassen: 25-50% Anrechnung je nach Lage

Funktionalität des Grundrisses

Ein guter Grundriss kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern:

5. Marktlage und Vergleichswerte

Der Immobilienwert wird letztendlich vom Markt bestimmt. Deshalb ist die Analyse der aktuellen Marktlage und die Ermittlung von Vergleichswerten essentiell für eine fundierte Bewertung.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das genaueste Bewertungsverfahren, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen:

• Kaufpreissammlung: Tatsächlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Objekte
• Angebotsdaten: Aktuelle Marktpreise für vergleichbare Immobilien
• Bodenrichtwerte: Amtliche Grundstückswerte der Gutachterausschüsse
• Markttrends: Preisentwicklung der letzten Jahre

Anpassungsfaktoren

Vergleichsobjekte müssen an die zu bewertende Immobilie angepasst werden:

Die professionelle Bewertung in der Praxis

Eine seriöse Immobilienbewertung berücksichtigt alle genannten Faktoren in einem strukturierten Prozess:

Häufige Bewertungsfehler vermeiden

Bei der Immobilienbewertung werden häufig diese Fehler gemacht:

Fazit: Professionelle Bewertung lohnt sich

Eine fundierte Immobilienbewertung ist die Grundlage für alle wichtigen Entscheidungen rund um Ihre Immobilie. Die fünf wichtigsten Faktoren – Lage, Bausubstanz, Energieeffizienz, Ausstattung und Marktlage – müssen professionell analysiert und bewertet werden.

Bei Clean Energy Power Cloud führen wir täglich professionelle Immobilienbewertungen durch und kennen die lokalen Märkte in ganz Deutschland. Unsere zertifizierten Sachverständigen erstellen objektive und rechtssichere Gutachten für alle Zwecke.